Escrito por: Departamento Comunicación martes, 25 de noviembre de 2014

¿Qué es mejor: donar una vivienda a un hijo o vendérsela?


donar o vender vivienda


Padres que se preguntan qué es mejor desde el punto de vista fiscal, si donar en vida su vivienda a sus hijos o vendérsela. Se trata de una pregunta compleja en la que entran en juego diferentes tributos y para la que no hay una respuesta única ni genérica puesto que los impuestos que hay que pagar a Hacienda pueden variar mucho de una comunidad autónoma a otra.

Asimismo, la aplicación de un tipo u otro de gravamen varía dependiendo del precio de compraventa o del importe de la donación, de la edad de los compradores, de si se trata de una familia numerosa o si se va a destinar a vivienda habitual y permanente. De ahí la complejidad de ofrecer una respuesta cerrada a esta pregunta. 

Pero vayamos por partes. ¿Qué impuestos tienen que pagar ambas partes –padres e hijos–  en el caso de una donación o de una compraventa? En cualquiera de los dos supuestos hay que rendir cuentas ante Hacienda. Sin embargo, puede haber importantes diferencias de unas comunidades a otras.

Impuestos a pagar en caso de donación

Padres

Los progenitores, como donantes de la vivienda, deben liquidar en el Impuesto de la Renta (IRPF) la correspondiente ganancia patrimonial, como si de una compraventa se tratase. Esto es así porque las donaciones tributan en la declaración de la renta. Y es el donante (los padres), no quien recibe la donación (los hijos), quien debe liquidarlo. La donación de bienes se considera una transmisión lucrativa que puede generar ganancias –o pérdidas– patrimoniales. La ganancia –o pérdida– patrimonial se calcula a partir de lo que valía la vivienda cuando se adquirió y lo que vale cuando se dona.

Corresponde también al donante el pago de la plusvalía municipal correspondiente, un tributo que depende de cada Ayuntamiento. Es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos que afecta a quien transmite un bien inmueble de carácter urbano. “Aunque se piense que corresponde al hijo”, señala Carmen Giménez de G&G Abogados. 

Hijos

Son quienes reciben las donaciones y estas están reguladas por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Corresponde pagarlo a quien las recibe. El importe a satisfacer depende de muchos factores, entre ellos, el valor del bien o la comunidad autónoma donde se encuentre ubicado. En la mayoría de comunidades hay bonificaciones: del 99%, del 75%... pero en otras, no existen, de tal manera que los impuestos a pagar pueden variar mucho de unas comunidades a otras.

Impuestos a pagar en caso de compraventa

Padres

Los impuestos a pagar por parte de los progenitores en el caso de que se produzca la venta a sus hijos son los mismos que en el caso de las donaciones. Deben liquidar el IRPF y asumir la plusvalía municipal.

Hijos

Por el contrario, quienes compran la vivienda, como en cualquier operación de compraventa de una vivienda de segunda mano, deben abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un impuesto que también varía entre comunidades. Desde el 6% en la Comunidad de Madrid, el 7% de Aragón, pasando por el 8% de Castilla-La Mancha y el 10% de Extremadura. No obstante, algunas comunidades aplican una escala variable de tipos que 
depende del valor del inmueble.

Además, al tratarse de una compraventa, debe existir una transferencia económica hacia los padres. Bien sea porque el hijo tiene la cantidad ahorrada, porque pide una hipoteca –con los gastos que eso conlleva– o bien porque los padres realicen un préstamo privado al hijo o a los hijos. "En este caso habría que firmar un documento privado en el que figure el importe prestado, los plazos de devolución y el tipo de interés aplicado –perfectamente puede ser 0%– y debe estar sellado ante Hacienda", explica Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados. 

En este punto, José María Mollinedo, secretario general de los Técnicos de Hacienda, Gestha, explica a El Confidencial los riesgos de simular una compraventa bajo la forma de una donación. Es decir, cuando no se produce esa transferencia económica de hijos a padres por la compra de la vivienda.

"Hacienda puede entender que se ha falseado un documento público y considerar que se ha producido una ganancia patrimonial no justificada por parte de quien recibe la vivienda. Sobre una vivienda de 200.000 euros ubicada en Madrid, podríamos estar hablando de una sanción económica de algo más de 161.000 si la Agencia Tributaria entiende que se ha simulado una donación".  

¿Cuál es la base impositiva?

Una vivienda no se puede donar ‘gratis’ ni ‘por dos euros’. Al menos no se puede hacer sin recibir después un importante ‘palo’ de Hacienda. De la misma manera, tampoco se puede vender una vivienda por estos importes ficticios o por un precio que posteriormente el fisco considere "anormalmente reducidos". 

Ante precios anormalmente bajos, saltan las alarmas y Hacienda revisa el valor del bien transmitido. Toda vivienda tiene un valor mínimo a efectos fiscales. Un valor que cada comunidad autónoma calcula basándose en unos parámetros. En algunos casos se toma como referencia el valor catastral del inmueble, al que se multiplica por un determinado coeficiente corrector en función de su ubicación. Es el caso de Cataluña o Andalucía. Pero cada comunidad tiene sus métodos de cálculo. De acuerdo con ese valor mínimo, se calculan todos los impuestos a pagar: el IRPF, la plusvalía municipal, la donación o el ITP.

“En cualquier tipo de transmisión o de donación hay un precio del mercado y la comprobación de valor se realiza en los dos casos. En base a ese valor se hace la liquidación de impuesto correspondiente”, explica Carmen Giménez. “Hacienda no va a cuestionar si se ha vendido a dos euros, lo que cuestiona es el valor de la base imponible”, explica José María Mollinedo. 

“No obstante, tampoco debemos confiarnos y pensar que por fijar un valor mínimo nos vamos a librar de cualquier comprobación. Tenemos menos probabilidades de que salten las alarmas, pero no estamos exentos de ello”, advierte la abogada Elena Serrano, de Eslawyer. “Ahora se están metiendo mucho a hacer este tipo de comprobaciones”.

Esta letrada señala que, si cuando se realizó la donación o la compraventa no se pagaron los impuestos correspondientes, en el futuro podemos llevarnos una sorpresa desagradable cuando Hacienda llame a nuestra puerta. 

Más donaciones o compraventas

"Donar o vender. Este tipo de consultas responden a una realidad. Sin embargo, lo normal es que los padres donen la vivienda a sus hijos, no que se la vendan”, explica a José María Mollinedo. "No es habitual que los padres vendan la casa a los hijos y, a cambio, reciban el importe del inmueble”, añade. “No obstante, tanto para el que vende como para el que recibe la donación hay una ganancia patrimonial y, si no se pagan los impuestos correspondientes, habrá sanciones”, advierte.

El día a día también ha puesto de manifiesto que se realizan más donaciones que compraventas. "Los hijos no suelen comprar la casa a los padres. Lo normal es que la hereden o la reciban como donación", asegura Mollinedo.

“Aunque hay de todo, yo me he encontrado con más donaciones de padres a hijos que ventas”, coincide en señalar Elena Serrano. “Y se hace así más que por motivos fiscales por un tema sentimental. No obstante, también es cierto que, en algunas comunidades, donar está muy bonificado y compensa frente a la compraventa". 

Ante la duda, los expertos aconsejan, no obstante, tirar de calculadora o ponerse en manos de un abogado o un asesor especializado, no sólo para elegir la opción menos gravosa, que también, sino para evitar una incómoda llamada del fisco en el futuro.

Fuente: El Confidencial


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