miércoles, 21 de mayo de 2014
6 consejos para alquilar o vender con éxito y seguridad
Si has decidido vender o alquilar tu inmueble, te habrás dado cuenta de que el mercado inmobiliario es complejo,
cambiante y regido por leyes que probablemente pasen inadvertidas. ¿Tengo que
poner en manos de un profesional la comercialización de mi vivienda? Seguro que,
de momento, piensas que se puede ahorrar este servicio, pero... Vamos por
partes, ¿Conoces el precio real de su hogar? ¿Dispones de todas las
herramientas disponibles para vender o alquilar en un plazo de tiempo razonable?
¿Estás preparado para resolver todo el papeleo que supone la gestión comercial
de un inmueble? ¿Tienes una cartera de clientes a los que les interese un piso
como el suyo? ¿Eres capaz de atender a todas las visitas y destacar
su piso para que se firme antes y en mejores condiciones?
Así pues, ¿Estás seguro de que
entiendes todas las gestiones que rodean la comercialización de tu vivienda? La
gestión de un inmueble es compleja y larga. Desde nuestra experiencia queremos
daros 6 consejos para conseguirlo en un tiempo razonable:
1. - Acertar con el PRECIO:
Existen sistemas y procesos para dar con el precio adecuado:
• Sea realista. "Tiene una
bala de plata, no la desperdicie": Probablemente, crea que su finca en San Andrés bien vale lo que se pide. Además, si el vecino pide por su
piso un importe incluso superior, ¿por qué no lo ibas ha conseguir tú?
Bueno, todo depende de ti, pero
si deseas vender o alquilar y quieres hacerlo en un tiempo razonable deberás adaptarte a la realidad del mercado actual. La época dorada terminó y con ella
los precios desorbitados. (A San Andrés, según nuestro estudio histórico de
mercado calculado rigurosamente desde 1999, nos indica que en este 2014,
estamos vendiendo y alquilando los mismos precios finales de 1999).
• No inflar el precio. Te puedes sentir tentado a poner tu inmueble a un
precio superior al que esperas conseguir sólo porque crees que "me
regatearán a la baja". Si bien es cierto que los procesos de negociación
son más duros cuando existen más ofertas, piense que un precio elevado
disuadirá a los clientes.
• Valore su inmueble. Contrata los servicios de un profesional que se encargará de realizar una valoración
rigurosa.
• No juegue al despiste. No hay
nada que deje más perplejo a los clientes que ver el piso en diferentes
portales con diferentes precios o lo que es peor, el mismo portal pero con
diferentes precios según la agencia que lo publica. Hay que ser serio.
2. - Céntrese en BUSCAR CLIENTES DE CALIDAD.
Sed claros y sinceros. Este rasgo
es básico. Publicitar tu inmueble es imprescindible para comercializarlo. ¿Cómo
y dónde? Para empezar, Internet. Debes de tener en cuenta que para obtener mejores
resultados es importante colgar muchas fotografías (si puede ser, en formato
apaisado), de calidad (procura que la vivienda esté impecable el día en que se
realicen), Y haber redactado una descripción muy atractiva y detallada del
inmueble. Pero, cuidado, atractiva no significa ficticia, así que no hay mentir.
La "ciencia ficción" te puede llevar más visitas, pero los
interesados se sentirán decepcionados cuando vean el inmueble. A los clientes
les gusta curiosear en la red y es posible que más de uno pueda solicitar una
visita a tu piso con una buena selección de las mejores fotografías y con un
texto con alma. Después recuerda que no sólo tendrás que publicitarlo, sino que
además deberás atender cientos de llamadas y mails, responder preguntas y
concertar visitas (que, por otra parte, se presentarán, o no, a la cita y por
las que deberás recoger tu casa cada vez).
De bien seguro que si no
contestas rápido, muchos de los clientes potenciales perderán el interés... y
esto es sólo el principio.
3. - La vivienda debe estar SIEMPRE ACCESIBLE.
Piensa en lo difícil que resulta
atraer un interesado, así que no se lo pongas más difícil. Por otra parte,
también puedes establecer un par de días a la semana para que, todos aquellos interesados,
puedan realizar visita. (Por ejemplo el martes por la mañana y los domingos
por la tarde). Aun así, es posible que muchos se pierdan por el camino.
4. - LA IMAGEN IMPORTA.
A nadie le gusta entrar en un
piso con olor a humedad, con las paredes sucias o muebles destartalados, así
que ponte en el trabajo. No es necesario que realices una gran inversión.
Quizás una mano de pintura, una limpieza a fondo, un ambientador agradable...
Cualquiera de estos sencillos trucos te servirán para causar
una primera impresión de cine.
5. - ANTICIPATE A CONTRATIEMPO HABITUALES.
Ha llegado el momento de firmar y
la Cédula de Habitabilidad , el Certificado Energético o el Informe Técnico del
Edificio (si tu piso está construido entre 1961 y 1970 tiene hasta el
31.12.2015, y si fue a partir de 1971, cuando transcurran 45 años) no están
redactados... horror.
No esperes al último momento
para comprobar que el inmueble tiene la documentación en regla. Debes de saber que,
como mínimo, para vender tu inmueble necesitarás estos documentos. En los tres
casos, la tramitación requerirá más de un mes.
6. - NO FIRMES NADA CON PRISAS
Este es el error más común y el
de peores consecuencias. Seguro que estás deseando firmar lo antes posible,
pero las prisas no te llevarán antes a tu meta. No copies ese contrato que
puedes descargar de Google. No tiene sentido, cada contrato es único, con un
redactado específico (que se detallan los pagos a cuenta, impuestos, inventarios,
tasas...) Todo el proceso debe realizarse con total transparencia y seguridad.
Y ahora que eres consciente de
todas las complicaciones que implica la gestión comercial de éxito de un
inmueble, llega el momento de la verdad: ¿Estás realmente cualificado para hacer
todo esto? ¿Deseas invertir tiempo y esfuerzos sin ninguna seguridad de lograr
el objetivo? ¿Estás dispuesto a arriesgar haciendo una mala gestión?
Ahora es cuando se necesita una
ayuda de verdad, porque RIESGOS, los justos. Preguntate hasta qué punto estás dispuesto a jugar con los ahorros de toda una vida. ¿Cuándo os duele la espalda,
hacéis un post en un foro médico, y os auto medicáis? ¿O, acudís al médico?
Entonces, volvemos al principio y pregúntate. ¿Tengo que poner en manos de un profesional la comercialización de
mi vivienda? Si vuestra respuesta comienza a ser positiva piensa que:
- No hay que tener desconfianza
en pedir ayuda. Contrate los servicios de un Agente de la Propiedad Colegiado y
registrado como AICAT por la Generalidad. Vender o alquilar un piso no es fácil
y teniendo en cuenta que no surjan contratiempos legales. No lo dudes. Su
API te ayudará a sacar el máximo provecho de tu hogar.
- Déjese asesorar. Escucha atentamente a su API. Para eso lo has contratado. Tiene más experiencia y
entiende mejor el funcionamiento del mercado y los gustos de los clientes. Recuerda que, en definitiva, tiene tanto interés en vender o alquilar como tú y sólo
cobrará por el éxito. Sabemos que crees que puedes hacerlo todo solo y ahorrar las comisiones. Pero te equivocas. En realidad, los buenos API se ganan lo
que cobran, ya que pueden gestionar su piso para más de lo que esperaba y en
menos tiempo.
-Porque es una cuestión matemática. Cuando decides confiar en tu API, la repercusión y presencia en red se multiplica. Y para
ayudarte a entenderlo, nada mejor que un ejemplo: Imagínate que decides embarcarte en la aventura de vender o alquilar sin ninguna ayuda. Seguramente,
optaréis para publicar su piso en un portal virtual. Aparte de los conocidos dolores
de cabeza que te producirá tener que introducir todos los datos y fotografías,
quizás lo publiques como máximo en 2 portales, y que no se diga, colgarás un
rótulo al balcón.
Bueno, ahora imagínate que delegue
esta función en un API. Teniendo en cuenta que en nuestra Comunidad Autónoma la
red API cuenta con más de 2.000 agentes que colaboran y comparten operaciones,
tus opciones de encontrar comprador o inquilino se multiplicarán por 2.000. El
anuncio de tu piso estará colgado en 2.000 agencias y publicado en los más de
24 portales en los que trabajan estos 2.000 profesionales a través de API. CAT.
- La vivienda debe estar siempre accesible. Tu API debe tener las claves para poder enseñar a los interesados en
cualquier momento, si es que no vivís en el piso. Si no te fías de tu agente inmobiliario (porque su despacho tiene como patrimonio 3 mesas, un móvil y un letrero)
cambia y escoja un API de confianza con más de 20 años de implantación en el
barrio al que puedas dejar las llaves con total tranquilidad. Él sabrá elegir el
mejor momento para mostrar la vivienda. Piensa en lo difícil que resulta captar
un interesado, así que no es necesario ponerlo más difícil. Si tienes que pedir
las llaves cada vez que un cliente quiere visitar el piso, es posible que
muchos se pierdan por el camino.
- Deja que un experto negocie. Hablando
se entiende la gente. Cierto, pero negociar la venta o alquiler de un piso no
tiene nada que ver con regatear en los Encantes de Barcelona. No todo el mundo está preparado. Delega
esta fase crucial en tu API de confianza y no pienses que perderás dinero por
ello. Nadie te ha de obligar a bajar el precio, pero es claro que tendrás que
ofrecer un precio competitivo. Que sea la API quien te ayude a tomar las
decisiones difíciles y negocie por ti. Es su trabajo. Un buen API sabe cuánto se puede pedir para un inmueble
situado en una zona determinada y en un estado de conservación concreto. En definitiva,
trabaja todo el día con demandantes y propietarios, y tiene amplia experiencia
en compra y alquiler de inmuebles.
Piensa que no es cierto que vaya
a obligarte a establecer un precio determinado, pero podrá orientarte para que
pueda poner un precio de venta competitivo.
- Burocracia. O lo que es lo
mismo, papeles, papeles, papeles. Seamos realistas, encontrar un cliente puede
ser que incluso sea la parte divertida. Después llega el trabajo de verdad, es decir,
contratos, cláusulas adicionales, complejas y cambiantes normativas sectoriales,
impuestos, etc. Un API está al día de todos los cambios en las leyes, los
modelos contractuales y las buenas prácticas para garantizar un marco de legalidad. Te acompañará antes, durante y al finalizar la gestión. Porque al salir de la
inmobiliaria con el cheque en sus manos, no todo está hecho.
Un buen API te guiará y
acompañará para que realices todas las gestiones con la máxima seguridad y en el
menor plazo posible.
Entonces, ahora que ya sabes cómo
debe un proceso de alquiler o venta y que hará un API para ti.. ¿Nos
ponemos a trabajar?
Un artículo escrito por: Miguel Angel Romero
www.fincas-sanandres.com
Un artículo escrito por: Miguel Angel Romero
www.fincas-sanandres.com
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