jueves, 25 de septiembre de 2014
Los pasos a seguir para evitar sorpresas indeseadas en la compra de una vivienda.
Comprar una vivienda es uno de los pasos más importantes que da una persona al largo de su vida. No sólo estamos comprando una casa sino el lugar donde vamos a pasar la mayor parte del tiempo y en el que intentaremos formar un hogar. Por lo tanto antes de dar ese paso, hemos de asegurarnos que todo lo referente ha dicho inmueble está en orden.
Es por eso que siempre aconsejamos contratar los servicios de un experto inmobiliario para que nos guíe y asesore durante todo el proceso de la compraventa. El asesor inmobiliario se encargará de gestionar todos los trámites, negociará el precio de compraventa, elaborará el contrato entre vendedor y comprador, hará todo lo que sea necesario para conseguir el mejor trato posible.
Primer paso o investigación sobre la situación jurídica del inmueble:
- Acudir al registro de la propiedad con el fin de solicitar una nota simple de la vivienda que sea objeto de la compraventa, en la que se podrá averiguar si existe alguna carga (embargos, servidumbres,….), gravamen (hipotecas), o alguna anotación que pudiera limitar la toma de posesión y, por tanto el uso de la vivienda (usufructos, arrendamientos).
- Es conveniente solicitar también en el registro de la propiedad que informe si existe algún asiento de presentación pendiente de despacho, es decir, si alguna persona ha presentado algún documento para inscribir sobre dicha finca y está pendiente de dicha inscripción. Este acto, que se denomina asiento de presentación, caduca a los 60 días desde que se solicita, por lo que es importante averiguar la fecha en que se ha presentado el documento que puede dar lugar, por ejemplo, a una anotación preventiva de embargo.
- Solicitar información en el ayuntamiento en el que se encuentre la vivienda, a fin de averiguar si existe alguna deuda pendiente por tributos o tasas locales o municipales (IBI, alcantarillado, basuras, agua municipal…). Con el fin de que faciliten con certeza dichos datos, se habrá de pedir no solamente por la localización de la vivienda, sino también por el nombre y apellidos del anterior propietario, y cuando el vendedor sea un banco o entidad financiera, se habrá de solicitar también la información a nombre del anterior propietario al banco.
- En la oficina de información catastral (en algunos ayuntamientos se obtiene la información directamente), o bien a través de la página web del catastro, se podrá averiguar, la superficie que se encuentra dada de alta, con el fin de comprobar que es la correcta, puesto que ello influye en el importe del recibo del IBI. De no coincidir dichos datos, es el momento de pedir del vendedor que solicite la alteración catastral correspondiente.
- Aprovechar la oportunidad de los comentarios que realice el tasador de la vivienda en su informe si se va a solicitar un préstamo hipotecario, y en el que se suele advertir, para el caso de diferencia en superficie, de la necesidad de adecuar el catastro a la realidad comprobada.
Segundo paso: investigación sobre servicios y suministros de la vivienda y comunidad de propietarios:
Consultar en las compañías suministradoras de los servicios y suministros de la vivienda la vigencia de los mismos y si se encuentran al corriente de pago. Son muchas las ocasiones en las que el comprador se encuentra con una deuda del anterior propietario y que tendrá que abonar para que le sigan prestando dichos servicios.
O bien, como consecuencia de la baja de dichos servicios y/ó suministros, se pueden encontrar con la circunstancia de tener que contratar a los correspondientes instaladores autorizados para que les emitan el boletín de instalación que les va a permitir contratar los mismos, lo que conlleva un sobrecoste económico y temporal en el proceso de la compraventa y en el uso u ocupación de la vivienda.
Informarse en la comunidad de propietarios, si además de las cuotas ordinarias, se ha aprobado alguna derrama extraordinaria que se girará a futuro.
Tercer paso, comprobación del impacto fiscal de la compraventa:
Los valores que tienen las haciendas autonómicas de los inmuebles no han sido revisados conforme a los precios reales que han ido adquiriendo en el mercado y la fuerte depreciación que han sufrido los mismos durante los últimos años, por lo que es más que probable que, una vez autoliquidado el impuesto de transmisiones patrimoniales, se echen encima tanto del vendedor como del comprador, exigiéndoles el abono de un impuesto extra calculado sobre el valor y los coeficientes multiplicadores que tienen las propias haciendas.
Esa exigencia influye tanto a vendedor, por cuanto ha de declarar la ganancia patrimonial generada por la compraventa en su IRPF (plusvalía); como a comprador, por cuanto que este último será el obligado al pago de ese impuesto extra que se gira.
Leer más sobre el artículo de Carmen Giménez, abogado titular en G&G abogados:
.jpeg)
